Юридические вопросы по аренде недвижимости

По сложившейся практике на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, большая часть сделок по найму жилья заключается на срок менее года. И хотя действующее законодательство позволяет заключать договора найма на срок до пяти лет (ст.683 ГК РФ), Наймодатель, как правило, опасается брать на себя обязательства на столь длительный срок. Таким образом, чаще всего мы имеем дело с краткосрочным наймом жилья (п.2 ст.683 ГК РФ). Ниже мы рассмотрим основные понятия этого типа сделки.

I.       Субъекты сделки

При заключении договора найма, одна Сторона – собственник жилого помещения или его уполномоченный представитель, далее НАЙМОДАТЕЛЬ – обязуется предоставить другой Стороне, далее НАНИМАТЕЛЬ, жилое помещение за плату во владение и пользование. (п.1 ст.671 ГК РФ).

II.    Объект сделки

Объектом договора найма жилого помещения может быть любое жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. (п.1 ст. 673 ГК РФ)

III.  Форма договора

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (ст. 674 ГК РФ).

IV.Обязанности Наймодателя

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. (ст. 676 ГК РФ)

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью Наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. (ст. 681 ГК РФ).

V.    Обязанности Нанимателя

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия Наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

VI.Плата за найм

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. (ст.682 ГК РФ)

VII.         Расторжение договора найма

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца (или за другой срок, обозначенный в договоре). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:

·        невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

·        разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

·        Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, Наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. (ст.687 ГК РФ).